Abusos administradores propiedad horizontal

La la responsabilidad de un administrador de bienes raíces horizontales es alta si tiene en cuenta que, en el país, estas personas manejan mucho más de mil millones de pesos al año. Por esta razón, los copropietarios y los miembros de la junta directiva deben saber cómo elegir a su administrador.

¿Quién controla los excesos y abusos del administrador?

«El hecho de que no exista una entidad de monitoreo y control contra el papel de los directores de P.H., no significa que no tengan responsabilidades

Muchos propietarios, residentes y usuarios de propiedades horizontales se preguntan ¿Dónde pueden presentar una queja contra un administrador, cuando se sienten afectados por una de sus decisiones o por lo que consideran un abuso cometido por él?, y las respuestas a esta pregunta no son uniformes, y no siempre son correctas.

Para poder abordar una respuesta legalmente fundada, nos hemos permitido presentar un concepto publicado recientemente por el Ministerio de Vivienda, en relación con la responsabilidad del administrador, con 2021ER0002160.

¿Qué se debe hacer?

Para evitar abusos, damos una serie de recomendaciones:.

1. Asegúrese: hay seguro en las áreas comunales, así como una póliza de gestión. Este seguro garantiza que, en caso de robo (ya sea por un administrador, un vuelo u otro), se realiza un reembolso del dinero.

2. Realice pagos con cheque: para evitar transferencias de dinero en pagos de servicios, esto debe pagarse, en la medida de lo posible, con cheque. Deben obtener dos firmas, tanto del administrador como de un representante de copropiedad, e informar al banco que esto no debe indicarse.

3. Tenga en cuenta: hay ejemplos que brindan asesoramiento y pedagogía sobre el tema, uno de ellos es el consejo local de propiedad horizontal.

El Ministerio de Vivienda no tiene función de inspección, monitoreo y control

El concepto comienza especificando que el Ministerio de Vivienda, la Ciudad y el Territorio no tiene, en el marco de sus poderes, las funciones de inspección, para la supervisión y el control de bienes horizontales, por esta razón, no es la entidad responsable de supervisar o calificar la conducta de un administrador, aún menos para lidiar con quejas en su contra.

Debe agregarse a este concepto que ninguna otra autoridad en Colombia ha sido asignada hasta ahora a la función de supervisión y supervisión de los administradores de propiedad horizontal, es por eso que no hay una unidad a la que se pueda presentar una queja contra ellos.

Responsabilidad civil del administrador

Pero el hecho de que no haya una entidad para monitorear y controlar el papel de P.H. los administradores no implican que las responsabilidades no les correspondan. el Ministerio de Vivienda considera que la responsabilidad del administrador está consagrada en el párrafo 2 del artículo 50 de la ley 675 de 2001.

«Los directores responderán por el daño que causan debido a su intención, una falta leve o grave a la persona jurídica, los propietarios o terceros. Se presumirá la leve falla del administrador en caso de incumplimiento o exceso de sus funciones, violación de la ley o de las reglas de propiedad horizontal ”.

la regla anterior no especifica el tipo de responsabilidad, es decir, no indica si es una responsabilidad contractual o no contractual, mucho menos indica los mecanismos existentes para compensar los daños generados por el administrador o la imposición de sanciones, es por eso que el Ministerio de Vivienda indica que es necesario revisar el marco legal colombiano, para determinar en qué tipos de administradores horizontales de responsabilidad inmobiliaria pueden estar inmersos, así como qué mecanismos están disponibles para contactar a la autoridad competente.

el concepto del ministerio aborda los conceptos de responsabilidad civil contractual y no contractual, así como los mecanismos de indemnización por daños y perjuicios.

Responsabilidad civil contractual

Con respecto al enlace del administrador horizontal de bienes raíces para la prestación de sus servicios a la copropiedad, el párrafo 1 ° del artículo 50 de la ley 675 de 2001 establece que «a los efectos de firmar el contrato de conexión respectivo con el administrador, el presidente de la junta directiva o, cuando no exista, el presidente de la asamblea general «actuará como representante legal de la persona jurídica, lo que lleva a afirmar al Ministerio de Vivienda que existe una relación contractual entre el administrador y la entidad legal incorporada como propiedad horizontal.

De acuerdo con lo anterior y teniendo en cuenta que la responsabilidad civil contractual resulta del incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato, Es perfectamente viable e indiscutible que los administradores de una propiedad horizontal pueden ser confiados con este tipo de responsabilidad para reparar el daño causado por sus acciones.

Responsabilidad civil no contractual

El concepto de que cada persona jurídica es responsable de compensar los daños causados por las personas a su cuidado, es decir, que actúan bajo la dependencia de la persona que los contrató o con ocasión de las funciones que se les encomiendan, quién sería para este propósito la entidad legal que constituye el bien horizontal. el Ministerio de Vivienda enfatiza que, en este caso, la copropiedad puede reclamar una indemnización por el daño que ha pagado a la persona que lo causó y está bajo su dependencia, como es el administrador.

Luego, el ministerio concluye, con respecto a la responsabilidad extracontractual, que «aunque la copropiedad es responsable por daños a sus dependientes (administrador), en caso de pago de daños, puede ser compensado por el administrador, si ha actuado fuera de sus funciones o independientemente de lo que se le ha confiado ”.

Mecanismos de compensación de daños

El concepto del Ministerio de Vivienda termina, indicando que «cuando la responsabilidad civil contractual o no contractual recae en el administrador de la propiedad horizontal, los interesados pueden acceder a la jurisdicción civil ordinaria a través de un proceso verbal, para el cual deben beneficiarse de la asistencia legal brindada por un abogado aprobado, a pesar de lo cual deben cumplir primero con el requisito del procedimiento de conciliación, ante un centro de conciliación y arbitraje debidamente autorizado por el Ministerio de Justicia.

Recuerda la noción de que, de conformidad con las disposiciones del artículo 58 de la ley 675 de 2001, cuando surge un conflicto debido a la aplicación o interpretación de la ley o reglamento, entre propietarios o inquilinos del edificio o grupo, o entre ellos y el administrador, la junta directiva o cualquier otro cuerpo de administración o control de la persona jurídica, puede comunicarse con el comité de coexistencia, los mecanismos alternativos de resolución de disputas o la autoridad judicial competente (juez civil municipal, procedimiento verbal sumario en una sola instancia, Código General de Artes Procesales. 390 y ss.).