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Prorroga de contrato de arrendamiento de vivienda en colombia6 min read

PRORROGA-DE-CONTRATO-DE-ARRENDAMIENTO-DE-VIVIENDA-EN-COLOMBIA

El arrendamiento de viviendas urbanas, como cualquier otro contrato, puede renovarse, ya sea automáticamente o por acuerdo entre las partes.

Cuando se trata de arrendamientos de viviendas, es común escuchar a los inquilinos decir: «Tengo que irme porque el propietario me preguntó, o el propietario expreso» Ahora que el contrato está terminado, Le preguntaré al inquilino porque es muy barato. Bueno, tales expresiones, aunque aceptadas por la mayoría, no son correctas, porque a pesar de que el contrato alcanza su fecha final, el inquilino no está obligado a abandonar la propiedad, y, por el contrario, tiene derecho a la extensión del contrato si ha cumplido con sus obligaciones y está dispuesto a pagar el ajuste legal.

La ley que regula los arrendamientos no puede ser desconocida por las partes

Los arrendamientos de viviendas urbanas en Colombia se rigen por la Ley 820 de 2003, a la que están sujetos los propietarios e inquilinos, y como se trata de una regla de orden público, dictada para preservar el interés social, no puede ser cambiado o desconocido por individuos.

La ley antes mencionada, en su artículo 6, establece como derecho del arrendatario la extensión del contrato, si este último ha cumplido sus obligaciones durante su desarrollo y también está dispuesto a pagar el reajuste previsto por la ley, que no corresponde tanto como sea posible al índice de precios al consumidor del año calendario anterior.

Artículo. Extensión. El contrato de alquiler urbano-alojamiento se entenderá extendido en las mismas condiciones y en la misma duración inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido sus obligaciones y que el inquilino acepte los ajustes de ingresos autorizados por esta ley.

¿Cuáles son las únicas causas de no extensión del contrato

A pesar de la extensión, es un derecho del inquilino que ha cumplido con sus obligaciones y está dispuesto a pagar el reajuste de la tarifa, cuando el arrendador no desea extender el contrato, la misma ley 820 le ofrece opciones precisas, indicadas en las cifras 7 y 8 del artículo 22.

Ley 820 de 2003
Artículo 22. Terminación por el dueño. Son una razón para que el arrendador solicite unilateralmente la terminación del contrato, lo siguiente:
7. El arrendador puede rescindir unilateralmente el arrendamiento durante las extensiones, con notificación por escrito al inquilino a través del servicio postal autorizado, con un anticipo de al menos tres (3)
mes y pago de una compensación equivalente al precio de tres (3) meses de alquiler.
Una vez que se cumplan estas condiciones, el inquilino estará obligado a devolver la propiedad.
8. El arrendador puede rescindir unilateralmente el arrendamiento en la fecha de vencimiento del plazo inicial o sus extensiones, invocando uno de los siguientes motivos especiales de restitución, notificación previa por escrito al inquilino a través del servicio postal autorizado con al menos tres meses de anticipación (3) a partir de la fecha de vencimiento mencionada anteriormente:
a) Cuando el propietario o propietario de la propiedad debe ocuparla por su propia habitación, por un período de al menos un año (1);
b) Cuando la propiedad debe ser demolida para llevar a cabo una nueva construcción, o cuando se requiera que la abandone para llevar a cabo un trabajo independiente para su reparación;
c) Cuándo debe entregarse de acuerdo con las obligaciones derivadas de un contrato de venta;
d) La voluntad total de rescindir el contrato, siempre que el arrendamiento alcance un mínimo de cuatro (4) años de ejecución. El arrendador debe compensar al arrendatario por un monto equivalente al precio de un punto cinco (1.5) meses de alquiler.
En el caso de las razones previstas en los párrafos a), b) yc), el arrendador acompaña el aviso por escrito de la prueba de que ha publicado un bono en efectivo, banco o otorgado por una compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses (6) del precio actual del alquiler, garantizar el cumplimiento de la tierra en tierra invocada dentro de los seis meses (6) después de la fecha de restitución.

Por lo tanto, tenemos que la ley de alquiler solo otorga dos opciones al arrendador para no extender el contrato: compensar al inquilino o estar en una de las alternativas claras 3 de la figura 8, que explicaré:

a.     Que el propietario ocupará la propiedad, por un período de más de un año,

si.     Que la propiedad será demolida o reparada y para eso requiere la vacante,

vs.     Cuando se vendió y en el contrato de venta, se acordó que la propiedad se entregaría desocupada

No es suficiente enviar una carta dando una de las tres causas

Pero la ley exige no solo que una de las tres causas sea expresada al inquilino por el arrendador, sino también la notificación con la que lo hace, debe acompañar la prueba de haber establecido un bono en moneda, banco o compañía de seguros, constituido a favor del inquilino, equivalente al mes de alquiler 6, con una validez mínima de 6 meses.

Qué se puede cambiar en la renovación y extensión del contrato.

Cuando hablamos de renovación automática bajo los términos de los artículos 22 y 24 de la ley 820, se entiende que el contrato se renueva en las mismas condiciones y con la misma duración.

Sin embargo, esto no significa que los costos de alquiler no puedan aumentarse, ya que es un poder otorgado por ley al inquilino.

En otras palabras, si se permite la renovación automática del contrato, lo único que se puede cambiar es el precio del alquiler.

Si es necesario otro cambio, es necesario un acuerdo entre las partes, es decir, que el contrato debe renovarse en su totalidad, ya sea mediante la firma de un nuevo contrato u otro.

En el caso de la extensión, la misma regla estipula que procede cada vez que el arrendador acepta aumentos que puede hacer la ley, lo que no representa un inconveniente importante.

Y, como ya hemos explicado, si las partes tienen que cambiar más que el precio del alquiler, luego deben modificar el contrato o hacer uno nuevo, porque la extensión solo permite extender la duración del contrato y aumentar el arrendamiento.

Si queremos un contrato de arrendamiento con nuevas condicionesno podemos permitir su renovación automática, porque una vez especificado por el Ministerio de Derecho, lo único que se puede cambiar es el precio del arrendamiento tan pronto como se aplique el aumento autorizado por la ley, y cualquier otro cambio necesariamente requiere la aceptación de la otra parteSi no lo da, no deja otra forma que esperar para completar el contrato o rescindirlo unilateralmente el pago de la compensación que pueda ser aplicable.

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