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Obras que no requieren licencia de construcción8 min read

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En los siguientes casos no necesitas una licencia. Si va a realizar reparaciones menores o de alquiler, tales como: vestuarios renovados, baños y cocina, pintura interna de la propiedad y redes hidráulicas, eléctricas o gaseosas.

Quien trabaja en áreas privadas o comunes requiere una licencia para la planificación urbana

Para saber si una remodelación requiere una licencia urbana, es necesario diferenciar entre reparaciones de alquiler y trabajos de expansión o modificación.

Antes de comenzar cualquier trabajo de renovación en propiedad privada o en las partes comunes de la propiedad horizontal, es necesario saber si se requiere una licencia urbana anterior, que debe ser tratado ante un curatorado urbano o la oficina de urbanismo del municipio.

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Para saber si se requiere la licencia urbana, se debe determinar el tipo de remodelación que se llevará a cabo, es decir, si se trata de reparaciones menores o mejoras en el alquiler, o si, por el contrario, se realizarán modificaciones en la propiedad, aumentando su área construida o modificando sus usos. Para comprender mejor el tema, será importante analizar los estándares legales existentes en esta área y dar algunos ejemplos.

Reparaciones locas que no requieren licencia

Artículo 10 del Decreto 1469 de 2010, establecido en el artículo 2.2.6.1.1.10 de Decreto reglamentario único 1077 de 2015 en el sector de la vivienda, las ciudades y los territorios, define las reparaciones de alquiler de la siguiente manera:

ARTÍCULO 2.2.6.1.1.10 Reparaciones de alquiler. Las reparaciones o mejoras de alquiler se entienden como obras destinadas a mantener la propiedad en condiciones higiénicas y decorativas apropiadas sin afectar su estructura de soporte, su distribución interior, su función, formal y / o características volumétricas. Las reparaciones o mejoras de alquiler a que se refiere el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que agrega, modifica o reemplaza no requerirán un permiso de construcción.

Los siguientes trabajos están incluidos en reparaciones de alquiler, entre otros: mantenimiento, reemplazo, restitución o mejora de materiales del suelo, techo, chapas, pintura en general y reemplazo, mejora o expansión de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. No obstante lo anterior, la persona que realiza el trabajo es responsable de:

1. Cumplir con las regulaciones establecidas para bienes horizontales y las reglas que regulan los servicios públicos de vivienda.

2. Prevenga los daños que puedan causar a terceros y, si es necesario, responda de acuerdo con las regulaciones civiles que rigen el problema.

3. Cumplir con los procedimientos, requisitos y regulaciones anteriores aplicables a edificios de interés histórico, arquitectónico o cultural.

De acuerdo con esta regla, cuando están destinados a realizar trabajos de remodelación en materiales de revestimiento de pisos, el techo, el revestimiento y la pintura en general, o incluso para extender el sistema hidráulico, sanitario, redes eléctricas, telefónicas o de gas, No se requerirá una licencia urbana.

Sin embargo, si la propiedad privada en la que se realizará el trabajo es parte de una propiedad horizontal, debe cumplir con los requisitos establecidos en las regulaciones de propiedad horizontal, como información previa de la administración, una indicación de los trabajadores y el equipo que ingresarán, así como las horas autorizadas para llevar a cabo el trabajo.

El trabajo de expansión, modificación o adaptación requiere una licencia

Surgen diferentes situaciones cuando la remodelación implica cambios en la estructura o el interior de la propiedad privada o el espacio común, porque en este caso, se requerirá la licencia urbana antes de comenzar el trabajo.

Esto está previsto en el artículo 2.2.6.1.1.1 Decreto reglamentario único 1077 de 2015 en el sector de la vivienda, las ciudades y los territorios, modificado por el artículo 2 del decreto 2013 del 12 de julio de 2017.

ARTÍCULO 2.2.6.1.1.1 Licencia urbana. Avanzar en el trabajo de edificio, ampliación, modificación, adecuación, fortalecimiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificios, y urbanización, subdivisión, subdivisión o subdivisión de propiedades ubicadas en áreas urbanas, urbanas y rurales, se requiere antes de la ejecución obtener la licencia urbana correspondiente.

Para mayor claridad sobre esta regla, será importante especificar qué significa cada uno de los términos expansión, modificación y adaptación indicando algunos ejemplos, para que sea más fácil determinar qué tipo de trabajos de remodelación requieren una licencia urbana previa.

De hecho, el artículo 2.2.6.1.1.7 del mismo decreto, al definir el permiso de construcción y sus términos, especifica a qué se refieren estos términos:

2. Expansión. Es la autorización para aumentar la superficie construida de un edificio existente, entendiéndose la parte construida como la zona construida que corresponde a la suma de las áreas del piso, excluyendo techos y áreas no cubiertas o cubiertas. El edificio que aumenta el área construida puede ser aprobado adjunto o aislado de la construcción existente, pero en todos los casos, la suma de los dos debe limitarse al potencial de construcción autorizado para la propiedad o propiedades sujetas a la licencia según se define en las regulaciones urbanas.

3. Adecuación. Esta es la autorización para modificar el uso de un edificio o parte de él, garantizando la permanencia total o parcial de la propiedad original.

4. Modificación. Está autorizado a variar el diseño arquitectónico o estructural de un edificio existente, sin aumentar su superficie construida.

Según estas definiciones, se podría decir que el trabajo de remodelación consiste en un ampliación y, por lo tanto, requiere una licencia previa de urbanismo, al construir algo que no existía, por ejemplo, cuando una nueva sala o un estudio que no existía anteriormente se lleva a cabo en la unidad privada, o se instala un techo en el estacionamiento.

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En el modificación aunque el área urbanizada no aumenta, si hay variaciones en el diseño de la propiedad, por ejemplo, ampliando los baños, la cocina o los dormitorios, para qué parte del área que ya existía está ocupada.

Por su parte, el adecuación esto no implica remodelar como tal, pero sí implica un cambio en el uso, y esto sucede cuando la propiedad deja de usarse como residencial y se vuelve comercial, como cuando se usa para el uso de alojamiento turístico.

En todos estos casos, cuando la propiedad es parte de una propiedad horizontal, el administrador debe exigir que el propietario, antes de comenzar el trabajo, presente la licencia urbana correspondiente.

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Trabaja en espacios comunes

Cuando el trabajo se lleva a cabo en espacios comunes, los requisitos legales explicados también deben tenerse en cuenta, porque si lo planeado es la expansión del área construida, como el aumento en el área de la sala social o la unidad técnica de basura, o la construcción de la oficina administrativa que no existía anteriormente, se requerirá una licencia urbana.

Del mismo modo, si el área objetivo quiere ser cambiada, defina nuevos espacios y, por ejemplo, instale un baño o comedor en el área existente, También se requerirá una licencia urbana antes de comenzar a trabajar.

Y finalmente, si en un espacio verde quieres hacer una cancha de baloncesto o un patio de recreo difícil, Esto es equivalente a una adaptación debido a un cambio en el uso y, por lo tanto, se requiere la licencia urbana.

A este respecto, cabe señalar que el Ministerio del Medio Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial en ese momento publicó la circular externa No. 3000-E2-35743 del 21 de mayo de 2004, aclarado por circular externa n °. 3000-E2-53891 del 23 de julio de 2004, en el que hizo algunos detalles para la instalación de estructuras de luz.

Teniendo en cuenta las disposiciones de las circulares mencionadas anteriormente, es necesario que si la estructura de la luz se caracteriza por (i) se apoye y vincule con materiales ligeros; (ii) son fácilmente instalables y extraíbles en todo momento y en todos los lugares; (iii) no generan ningún tipo de daño en el suelo; y (iv) su comportamiento dinámico difiere del de los edificios convencionales, es una estructura ligera, para la cual la instalación no requiere obtener un permiso de construcción.

De lo contrario, si su instalación requiere cimientos y estructuras de soporte que deben resistir cargas gravitacionales, Deben cumplir con los estándares de construcción resistentes a terremotos y las autoridades competentes llevan a cabo la verificación técnica y de diseño, a través del permiso de construcción respectivo. Lo anterior, teniendo en cuenta el hecho de que la Ley 400 de 1997 tiene para el alcance edificios cuyo uso principal es la habitación u ocupación por seres humanos [1].

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