CAPITULO V: DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR | Ley 675 de 2001
Este capítulo 5 De los Bienes Privados o de Dominio Particular de la ley 675 de 2001 se centra en las normas relacionadas con los bienes de dominio particular en los edificios o conjuntos sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Identificación de los Bienes Privados:
Divisibilidad de la Hipoteca:
Obligaciones de los Propietarios:
Explicación breve:
En este capítulo se establecen las reglas sobre los bienes privados en los edificios o conjuntos con propiedad horizontal.
Cada propietario tiene derechos sobre su propiedad específica pero también comparte responsabilidades sobre los bienes comunes. Por ejemplo, si alguien tiene un apartamento en un edificio, no puede realizar actividades que molesten a los demás vecinos, y debe reparar cualquier daño que pueda causar por descuido.
Se establece cómo los acreedores pueden dividir las hipotecas sobre las diferentes unidades privadas, y se enumeran otras obligaciones que los propietarios deben cumplir según la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO V DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR COMPLETO
ARTÍCULO 16. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.
La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.
PARÁGRAFO 1o. De conformidad con lo establecido en el inciso 2o. del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.
PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes aquí señalados.
ARTÍCULO 17. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.
Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.
PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.
ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
- Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.
- Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
- El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
- Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Preguntas frecuentes sobre la Ley 675 de 2001 y los bienes privados o de dominio particular
¿Qué dice la ley 675 del 2001?
La Ley 675 de 2001 regula los bienes privados o de dominio particular en Colombia, estableciendo un marco jurídico para la propiedad horizontal y los derechos de los propietarios en conjuntos residenciales. Esta ley busca garantizar el respeto a la propiedad privada y la convivencia armónica entre los copropietarios.
- Define las características de los bienes privados.
- Establece los derechos y deberes de los propietarios.
- Regula la administración y el funcionamiento de las copropiedades.
- Facilita la resolución de conflictos entre copropietarios.
¿Qué dice la ley 675 del consejo de administración?
La Ley 675 de 2001 establece que el consejo de administración es un órgano fundamental en la administración de los bienes de dominio particular. Este consejo tiene la responsabilidad de velar por la correcta gestión y conservación de los bienes comunes y garantizar el cumplimiento de las normas establecidas en el reglamento interno de la propiedad horizontal.
Entre las funciones principales del consejo de administración se incluyen:
- Supervisar la ejecución de las decisiones tomadas en asamblea.
- Elaborar el presupuesto anual y proponer cuotas de mantenimiento.
- Informar a los copropietarios sobre la situación financiera y administrativa del conjunto.
Adicionalmente, la ley otorga al consejo la facultad de tomar decisiones importantes en situaciones de emergencia, siempre buscando el beneficio y la seguridad de los copropietarios. Esto resalta la importancia del consejo como un ente de dirección y control dentro de la comunidad.
¿Qué documentos debe tener una propiedad horizontal?
En una propiedad horizontal, es esencial contar con una serie de documentos que regulen su funcionamiento y gestión. Entre los más importantes se encuentran el reglamento de propiedad horizontal y el acta de constitución, que establecen las normas y derechos de los copropietarios.
Adicionalmente, se recomienda tener los siguientes documentos:
- Estatutos de la comunidad.
- Actas de asambleas anteriores.
- Presupuestos y estados financieros.
- Contratos de servicios y mantenimiento.
- Documentación de propiedad de cada unidad.
¿Cuáles son los bienes comunes en propiedad horizontal?
En el contexto de la propiedad horizontal, los bienes comunes son aquellos espacios y elementos que pertenecen a todos los propietarios del conjunto residencial y que son necesarios para el uso y disfrute de la edificación. Esto incluye áreas como pasillos, escaleras, ascensores, zonas recreativas, jardines y la estructura del edificio en general. Su administración y mantenimiento son responsabilidad de la comunidad de propietarios, quienes deben velar por su conservación y uso adecuado, garantizando así el bienestar de todos los residentes.
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