CAPITULO VI: DE LOS BIENES COMUNES. | Ley 675 de 2001

Este Capítulo VI De los Bienes Comunes de la Ley 675 de 2001 establece las normas relacionadas con los bienes comunes en los edificios o conjuntos sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Alcance y Naturaleza:

Desafectación de Bienes Comunes no Esenciales:

Bienes Comunes de Uso Exclusivo:

Explicación sencilla:

Este capítulo de la ley explica cómo se manejan los bienes comunes en un edificio o conjunto de propiedades.

Los bienes comunes son áreas o elementos necesarios para el buen funcionamiento y seguridad del lugar, como los pasillos, escaleras o áreas verdes. Todos los propietarios tienen derecho a usarlos, pero no pueden venderlos o hipotecarlos por separado.

La ley también permite que algunos bienes comunes se asignen exclusivamente a ciertos propietarios si su ubicación lo permite, pero estos propietarios tienen responsabilidades adicionales.

Además, establece cómo se puede cambiar el uso de ciertos bienes comunes y cuáles son los procedimientos para hacerlo.

CAPITULO VI - DE LOS BIENES COMUNES COMPLETO

ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

PARÁGRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

PARÁGRAFO 1o. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 2o. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

Más información sobre los bienes comunes según la Ley 675 de 2001

¿Qué dice la ley 675 del 2001?

La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, estableciendo un marco normativo para la convivencia y administración de los bienes comunes en edificaciones múltiples. Esta ley busca garantizar la convivencia pacífica entre los copropietarios y la adecuada gestión de los recursos colectivos.

Entre los principales aspectos que aborda la ley, se encuentran:

• Definición de bienes comunes: Se refiere a aquellos espacios y servicios que son de uso y propiedad compartida entre todos los copropietarios.
• Derechos y deberes: Establece los derechos de los copropietarios y los deberes que tienen hacia la comunidad.
• Reglamento interno: Permite a las copropiedades definir normas específicas para su funcionamiento y convivencia.

¿Cuáles son los bienes comunes en propiedad horizontal?

Los bienes comunes en propiedad horizontal son aquellos elementos y áreas que son de uso y disfrute compartido por todos los propietarios de una edificación. Según la Ley 675 de 2001, estos bienes son esenciales para el funcionamiento y la convivencia dentro de la comunidad. Entre los más destacados se encuentran:

• Áreas recreativas, como jardines y piscinas.
• Pasillos y escaleras.
• Ascensores y otros servicios de transporte interno.
• Estacionamientos comunes.

Es importante que todos los copropietarios respeten el uso y mantenimiento de estos bienes comunes, ya que su adecuada gestión contribuye al bienestar de la comunidad. El uso indebido o la falta de cuidado pueden generar conflictos entre los propietarios y afectar la calidad de vida en el conjunto residencial.

¿Qué dice la ley 675 del consejo de administración?

La Ley 675 de 2001 establece que el consejo de administración tiene un papel fundamental en la gestión y administración de los bienes comunes. Este órgano debe velar por los intereses de la comunidad y garantizar la adecuada utilización de los recursos, así como la correcta administración de los servicios comunes.

Entre las funciones específicas del consejo de administración se destacan:

• Administrar los bienes comunes y decisiones relacionadas con su uso.
• Convocar y presidir las asambleas de copropietarios.
• Ejecutar las decisiones tomadas en asambleas.
• Rendir cuentas a la comunidad sobre la gestión realizada.

¿Qué dice el artículo 46 de la ley 675 del 2001?

El artículo 46 de la Ley 675 de 2001 establece que los bienes comunes de un conjunto residencial son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los copropietarios y residentes. Este artículo enfatiza la importancia de la conservación y mantenimiento de estos bienes, así como la necesidad de regular su uso para asegurar el bienestar colectivo. Además, se establece que las decisiones sobre estos bienes deben ser tomadas en asambleas, garantizando así la participación de todos los copropietarios.

El equipo de epredial.com ha escrito algunos articulos como CAPITULO VI: DE LOS BIENES COMUNES. | Ley 675 de 2001 puedes visitar la categoría Normatividad.